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自宅と賃貸住宅、 相続税を節税できるのはどっち?
2018.07.10

Q 現在所持している土地に建物を建てたいと考えています。相続対策として、自宅と賃貸用住宅で何か違いはありますか?

A 自宅と賃貸用住宅では評価方法が異なります。一般的に賃貸用住宅の方が評価額が低くなります。

『路線価方式』(市街地以外は『倍率方式』)で算出され、一般的に時価の8割程度となります。また、建物の評価には固定資産税の評価額がそのまま適用されるので、評価額は時価の5~6割となるでしょう。

●賃貸用住宅(満室)の場合
一方、アパートやマンションなど第三者への賃貸用住宅を建てた場合、土地の評価額は『(路線価方式)更地×{1-借地権割合×借家権割合}』で算出し、時価の6割程度となるのが一般的です。

また、建物の評価額は『固定資産税の評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)』という式で求められるため、通常、時価に対し不動産の相続税は、土地と建物の評価額で決まります。なお、その評価方法は、自宅と賃貸用住宅とで以下のように異なります。

●自宅の場合
まず、所有している土地に自宅を建てた場合、土地の評価額はて3~4割の評価額となります。
さらに賃貸用住宅であれば家賃収入も入るため、その家賃収入を納税資金として利用することも可能です。

以上のことから、土地や建物の評価額が低くなる賃貸用住宅の方が節税効果が高いといえるでしょう。
ただし、相続は状況に応じてケースごとの判断が必要となってきます。また、要件を満たせば、自宅・賃貸用住宅ともに『小規模宅地等の特例』などの減額制度を活用することも可能です。

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