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知らない間に、贈与税がかかるケースも… 親名義の自宅増築には要注意!
2018.12.10

何気ない親子間のやりとりが、知らない間に贈与にあたり、
贈与税が課税されてしまうケースがあります。

中でも特に多いのが、
親子間の不動産取引のケースです。

今回は自宅増築にまつわる例と対処法をご紹介します。

親名義の自宅の増築はご用心を

親子間の不動産の取引は、思わぬところで税金が課税されてしまうケースがあります。

たとえば、親名義の自宅建物があり、その建物に子どもがお金を出して増築した場合などです。

この増築部分の所有者は、一般的に、子どもが増築費用を支払っていても親になります。
この時、親が子どもにその増築分の費用を支払わない限り、親は子どもから“資金の贈与を受けたもの”として、贈与税が課税されてしまいます。

では、贈与税を発生させないための対策はあるのでしょうか?
贈与税を発生させないためには、増築資金に相当する部分の建物の持分を、子どもの名義に変えて共有とさせてから増築するという方法があります。

例えば、次のような方法で自宅を共有すれば、贈与税は課税されません。

子どもと共有することで
課税は防げるが譲渡益には注意

仮に、親名義の木造2階建(時価1,000万円)の住宅に、子どもが1,000万円を掛けて増築をしたとします。

ただし、親名義の木造家屋の部分と増築部分を区分して登記することが難しいため、親と子どもで増築後の家屋の名義を次のようにそれぞれ2分の1とすることにします。

まず、家屋の持分の2分の1を親から子どもに時価で譲渡します。
譲渡代金は、子どもが支出した増築費用のうち、親が負担しなければならない金額500万円(1,000万円×1/2)と相殺するのです。

なお、土地は親が所有するものであり、子どもはその土地を無償で使用することになります。

このケースでは、実質的な増築費用相当分を、子どもが持分として持っているので贈与税は課税されません。

なお、子どもに自宅の一部を売却したことになるので、譲渡益が出た場合には、
譲渡所得として所得税が課税される可能性があるので注意しましょう。

また、通常の居住用財産売却では3,000万円の特別控除が適用されますが、親子間の譲渡であることから特別控除は適用されないので注意が必要です。

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