相続・贈与の悩み解決

所有している土地にかかる相続税を、合法的に節税できる手段として「土地の評価額を下げる」ことがあります。
不動産の評価を下げる方法の代表的なものとして、土地に賃貸住宅を建てたり、土地を貸したりすることが挙げられます。

貸家建付地による評価額の減額方法

賃貸住宅が建っている土地を貸家建付地といいます。
賃貸住宅には借家人がおり、土地や建物の自由な処分が制限されることから、建物と土地の評価額が減額されます。

土地を貸した場合も、貸した相手に借地権という権利が生じるため、本来の土地の評価額から借地権相当額が控除されます。
賃貸住宅も、そこに住む人に借家権が生じるため、本来の建物の評価額から借家権相当額が控除され、建物の評価額が下がります。

こうしたことから、賃貸住宅を建てて節税を図るという相続税対策が以前からよく行われてきました。

賃貸住宅を建てた場合の評価額の算出方法

たとえば、現金1億円と評価額1億円の土地があったとすると、合計で2億円の評価額となります。
この土地に1億円で賃貸住宅を建てた場合には、評価額の合計はどうなるでしょう？

仮に借家権割合を30％として、賃貸割合を100％（すべてが賃貸用で満室）だとすると、建物自体の固定資産税評価額は建築費の60％程度といわれます。

よって、賃貸住宅の評価額は以下になります。

1億円×固定資産税評価額・60％×（1-借家権割合・30％）＝4,200万円

土地の評価額は、借地権割合を50％とすると以下になります。

1億円×（1-借地権割合・50％×借家権割合・30％）＝8,500万円

評価額の合計は4,200万円＋8,500万円＝1億2,700万円となり、2億円だった評価額から7,300万円の減額となっています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
土地を貸す場合では、初期投資など必要ありませんが、収入が地代のみなので、あまり大きな収入は見込めません。
賃貸住宅を建てる場合は、アパート建設費などの初期コストがかかる、借り手が少ないと返済までに時間がかかる、という不安要素もありますが、土地を貸すだけの場合と比べると大きな賃料収入が見込めます。
土地や資金の状況を踏まえ、最適なプランを選択するとよいでしょう。
不動産鑑定や相続税に強い専門家に相談するのも一つの手段です。