家賃収入が安定している築古アパートを子に贈与することで、
節税しつつ、収益力を子に贈与することができます。
特に、築年数の古い建物であれば、
建物の評価が低いため、この効果は絶大です。
今回は、親が子にアパートを贈与する場合の事例をもとに、その方法をご紹介します。
財産や不動産などを贈与する場合、
『（取得した財産-基礎控除額110万円）×税率-控除額』が納めるべき贈与税となります。
この税率と控除額は取得した財産額に加えて、
贈与者が直系尊属でかつ受贈者がその年の1月1日において20歳以上の子や孫である場合とそれ以外で異なります。
また不動産を贈与する際基本的に建物は、固定資産税評価額を用いて、
土地は路線価を用いて相続税評価額を算出します。
仮にAさんが閑静な住宅地に築30年の木造2階建てアパートを所有しているとしましょう。
そこでAさんは、
昨年20歳を迎えた息子へこのアパートを贈与しようと考えています。
建物は80坪、土地は90坪です。
現在の建物の固定資産税評価額は650万円、土地の相続税評価額は6,300万円、受取家賃は年額720万円とします。
前述の税率と控除額は、直系尊属から20歳以上の子や孫への特例税率を使用します。
建物の固定資産税評価額と土地の相続税評価額を単純合計すると6,950万円です。
アパートなどの貸家が立てられている土地の評価額は、
『更地の評価額×（1-借地権割合30～90％×借家権割合30％×賃貸割合）』で計算します。
今回は課税対象額が5,600万円になったとします。
この場合、贈与税は、
（5,600万円-110万円）×税率55％-控除額640万円＝2,379万円とかなり高額になってしまいます。
先ほど、建物は固定資産税評価額で計算すると説明しました。
今回の事例はアパートなので、建物の固定資産税評価額は、建物の固定資産税評価額×（1-借家権割合30％×賃貸割合）となります。
仮に賃貸割合が100％（全部屋 入居中）だとすると、
本来の70％で評価されるため『固定資産税評価額×70％＝455万円』が課税対象です。
この場合の贈与税は『（455万円-基礎控除110万円）×税率15％-控除額10万円＝41万円』となります。
（これに加え、所有権移転登記をする場合は、登録免許税と不動産取得税(合計32万円)が課税されます）
家賃収入は、土地の所有者ではなく建物の所有者のものとなるため、
Aさんの息子は41万円の贈与税を一度納税すれば、それ以降、毎年720万円の家賃収入が得られることになります。
そのため、Aさんは建物とともにアパートの収益力も息子に贈与したことになるのです。
この贈与の効果が高いのは、
土地の値段が高く(＝家賃水準が高く)、
建物が古い(＝贈与税課税の対象となる固定資産税評価額が低い)物件です。
つまり、
家賃水準が高い地域で築年数が経過したアパートや賃貸ビルなどが当てはまります。
また建築費のローン返済が終わっていることも重要です。
ローンが残っていると『負担付贈与』とみなされ、
建物の評価が固定資産税評価額ではなく時価評価となってしまいます。
（時価からローンを差し引いた額に贈与税がかかります）
ただし、固定資産税評価額ではなく時価で資産を評価します。
建物を売却したAさんに対して贈与税ではなく譲渡所得税が発生し、購入した息子には不動産取得税と登録免許税などがかかります。
また、親が中古投資物件を現金で購入し、その後建物だけを子に贈与した場合も同様の効果があります。
贈与者が60歳以上の直系尊属で、かつ受贈者が20歳以上の子や孫であれば、
『相続時精算課税制度』を適用し2,500万円まで非課税で 贈与することが可能です。
（2,500万円を超えると一律で20％の贈与税が発生します）
ただし相続が発生した際、
相続時精算課税制度で贈与した財産は贈与時の評価額で持ち戻して相続税を計算するため、十分に検討する必要があるでしょう。
また、相続時精算課税制度を利用しない場合でも、
年度を分けて贈与すれば贈与税は減少します。
仮に今回の事例の建物を2分の1ずつ2年に分けて贈与した場合、
贈与税は2年間で24万円となります。
ただし、毎年登記を行わなければならないなどの問題もございますので、
十分にメリットデメリットを理解されてから行ってください。
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