建物を新築した際には建物の表題登記を申請する義務がありますが、
未登記であっても⽇常的には⽀障がないため、未登記の建物は意外と多く存在しています。
今回は、不動産の登記簿の内容や、未登記の建物のデメリットなどについて解説します。
意外と多い未登記の建物 所有権の⽴証が困難なことも︖
不動産登記は、不動産に対する権利の保全を図り、
取引の安全を確保するため登記簿に不動産の物理的状況と権利関係を記録し、
その登記事項を公開する制度です。
登記記録は、不動産の所在や床⾯積などの基本的な情報が記載された『表題部』と、
その不動産の所有者の⽒名や住所、
抵当権についてなどの不動産の権利に関する情報が記載された『権利部』に区分されています。
不動産登記法では、新築した建物や未登記の建物（区分所有建物を除く）の所有権を取得した者には、
表題部の登記（表題登記）を申請する義務があると定められています。
⼀⽅、権利部の登記は義務ではありませんが、
権利部の登記をすることで登記した権利を第三者に対して主張することができるようになります。
『未登記の建物』とは、建物の表題登記が申請されておらず、
その登記簿が作成されていない建物のことです。
建物が未登記である場合、仮にその建物の所有者であっても、
その所有権を争う第三者に対して⾃分が所有者であると主張・⽴証することが困難になる可能性があります。
建設後何年も経過した建物は経済的価値が低いことが多く、
登記の⼿間や⼿数料等の費⽤が惜しいと考える⼈も多いでしょう。
しかし、未登記の建物にはデメリットもあります。
⼀つは、相続した建物を売却したり賃貸に出したりする際に、
⼿続きをスムーズに進めることができない可能性があります。
未登記では建物の所有権を証明することがむずかしいため、
そのままでは取引をする相⼿⽅は不安になるからです。
相続登記の申請が義務に 物を相続したら登記の確認を
未登記の建物は、銀⾏での借⼊時にも不利になる可能性があります。
借⼊時には建物を担保に提供することがよくありますが、
通常は未登記の建物を担保に提供することができません。
さらに、前述の通り、建物の所有権を第三者に主張することがむずかしいことから、
万が⼀第三者と建物の所有権の争いになった際にも
所有者としての法的根拠を⽰すことが困難な場合があります。
このように未登記建物を放置しておくことには、さまざまなデメリットがあります。
遺産相続にあたって未登記の建物があった場合には、
判明し次第その状況を調査し、適切に処理していくことが⼤切です。
また、令和６年４⽉１⽇から、相続登記の申請が義務化されます。
不動産を相続したらまず、その建物が登記されているかを確認し、登記申請を進めていきましょう。
物価⾼や増税など、昨今の経済情勢において⽣活コストが膨らみ、
家計を⾒直そうとしている⼈も多いでしょう。
今回は、家計を⾒直して適切に管理するには、
どのようなことに着⽬して進めていけばよいのか紹介します。
『家計の⾒直し』成功の秘訣は何をしたいかを明確にすること
家計を⾒直すときには、まず何から始めればよいのでしょうか。
「旅⾏にいきたい」「教育費を貯めたい」「漠然と不安」など、
家計の⾒直しを考えるきっかけはさまざまです。
まずは、⾒直すことで何をどうしたいのか、⽬的をはっきりさせることが⼤切です。
たとえば、⼦どもの⼤学関連の費⽤として500万円が必要だったとして、
⼤⾦が必要だからと、漫然と⽣活費を切り詰めて過ごすよりも、
「⼦どもの⾼校卒業までに500万円貯めるために、毎⽉〇円貯⾦する」と⽬的を決めて、
無駄な出費を節約したほうが⽬標⾦額を貯めやすくなります。
また、家計の⾒直しの⽬的が、
「できるだけ労働時間を少なくして、少ない収⼊で⽣活できるようにする」であれば、
⾷費を節約することは、⽬的に合致した⾏動になり得ます。
⽬的によって取るべき⾏動が異なってくるため、
まずは「何を達成したいか」⽬的をはっきりさせることが重要なのです。
⽬的を明確にしたら、次に⾏うのは家計の現状把握です。
『収⼊』『⽀出』および『資産』の内容を確認しましょう。
この３つが、どのような⽬的においても把握しておくべき現状にあたります。
なお、⽀出は毎⽉⼀定額発⽣する固定費と変動費に区分することができます。
そして、現状を把握したうえで⽬的との差を明確にし、どのように⽬的を達成するかを検討します。
このように現状を把握し、⽬的とのギャップを認識することによってはじめて、
⽀出と収⼊や資産の内容を点検し、⾒直すための次のステップへと進むことができるのです。
現状を把握したら次のステップは⽀出を減らして資産を増やす
家計⾒直しの⽬的が何であるにしろ、
無駄な出費をなくして⽀出を削減する必要が出てくる家庭が多いのではないでしょうか。
⽀出を削減するには、毎⽉発⽣する固定費の⾒直しから始めましょう。
固定費は⼀度⾒直して削減できれば、その効果が継続するからです。
光熱費や通信費、保険料などは、現状に即した契約内容に⾒直すことで削減が可能です。
次に検討したいのが資産形成です。
低経済成⻑時代にあって、収⼊を⼤きく増やしていくことはむずかしいでしょう。
そこで注⽬したいのが、資産運⽤による資産形成です。
現在、⽇本政府は個⼈の資産運⽤を後押ししており、
iDeCoやNISAに対してさまざまな税制優遇策を打ち出しています。
令和６年１⽉１⽇からはNISAの⾮課税保有期間を、
つみたて投資枠、成⻑投資枠ともに無期限化するなど、
資産形成により有利な環境が整備される予定です。
⽬先の収⽀にとらわれず、⼤きく収⽀の構造を把握したうえで無駄を点検し、
資産形成も含めた家計全体の⾒直しをしていきましょう。
現在、未登記の建物は意外と多くありますが、このような建物も相続財産として扱われ、
遺産相続にあたっては遺産分割協議書に記載しなければなりません。
そこで今回は、遺産分割協議書の作成時に未登記の建物があったらどうすればいいのか、
その注意点を解説します。
未登記の建物でも相続するなら遺産分割協議書への記載は必須
遺産分割協議書には、遺産の分配について相続⼈全員で話し合い、合意した内容を記載します。
そのため、分割協議した遺産が特定できるように正確に記載する必要があります。
遺産分割協議書に建物を記載するには、
登記簿の表題部の登記記録（所在、家屋番号、種類、構造、床⾯積）を記載します。
建物が未登記の場合は、市町村から送付されてくる固定資産税納税通知書などに記載されている事項
（家屋番号はなく、所在、種類、構造、床⾯積等）を記載します。
建物が登記されているか確認するには、法務局で登記事項証明書を申請します。
証明書が交付されれば、その建物が登記されていると確定できます。
あるいは固定資産税納税通知書の建物欄で、
『家屋番号』欄が空欄か『未登記』と記載されている場合は未登記である可能性が⾼いでしょう。
未登記の建物を相続したら建物の表題登記には図⾯も必要
未登記の建物を相続したら、未登記の建物の所有権を取得した者に該当するため、
表題登記を申請する義務があります。
建物の表題登記申請は、その建物の所有権を取得した⽇から1カ⽉以内と定められており、
これに違反した場合は10万円以下の過料に処せられる可能性があります。
表題登記を申請するには、⼾籍謄本や遺産分割協議書などの必要書類を添えて、
申請書を法務局へ提出します。
なお、表題登記の⼿続きは、建物の所有権を取得した相続⼈が申請する以外に、
費⽤がかかりますが⼟地家屋調査⼠に代理申請を依頼することができます。
表題登記の申請は、定められた様式で作成した建物の図⾯も必要で、専⾨的な知識を要します。
⾃分で作成することも不可能ではないかもしれませんが、
⼟地家屋調査⼠などの専⾨家に作成を依頼するほうが確実でしょう。
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